Beschlussvorschlag:

 

Zu A)

Der Rat der Stadt nimmt die Änderung des Vorhabenträgers in TERRA Haus+Grund GmbH, Tente 42a, 42929 Wermelskirchen, zustimmend zur Kenntnis.

 

Zu B)

Der Rat der Stadt beschließt den Abschluss des Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 “Eipringhausen” mit dem Vorhabenträger TERRA Haus+Grund GmbH, Tente 42a, 42929 Wermelskirchen, in der vorliegenden Fassung.

 

Zu C)

Der Rat der Stadt beschließt die Kenntnisnahme, Berücksichtigung bzw. Zurückweisung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB vorgebrachten Anregungen entsprechend der im Sachverhalt dieser Sitzungsvorlage dargestellten jeweiligen Beschlussvorschläge.

 

Zu D)

Der Rat beschließt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 “Eipringhausen” gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung. Der Begründung in der Fassung vom 10.05.04 wird zugestimmt.

 

Sachverhalt:

 

Bisheriges Verfahren:

 

Der Rat der Stadt hat am 23.09.02 den Einleitungbeschluss zum Verfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 72 “Eipringhausen / Frowein”, zur Entwicklung einer Wohnbaufläche am nordöstlichen Siedlungsrand der Ortslage Eipringhausen, beschlossen.

 

Die frühzeitige Beteiligung der Bürger wurde vom 18.11.02 bis zum 20.12.02 durch Auslegung der Vorentwürfe im Planungsamt durchgeführt. Zu einer Bürgerversammlung seitens der Bürger wurde der Bürgermeister am 13.01.03 gebeten.

 

Die Träger öffentlicher Belange wurden ebenfalls frühzeitig unterrichtet und um eine Stellungnahme bis zum 20.12.02 aufgefordert.

 

Zahlreiche Bürger, zum Teil in einer Bürgerinitiative organisiert, trugen Bedenken gegen die vorliegende Planung vor. Auch die Träger öffentlicher Belange äußerten verschiedene Anregungen.

 

Der Rat der Stadt hat am 31.03.03 die Äbwägung der Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung durchgeführt und beschlossen. Gleichzeitig wurden die Veränderungen des städtebaulichen Vorentwurfes (Variante 2), auf dessen Grundlage die öffentliche Auslegung vorzubereiten war, beschlossen.

 

Die Fachplaner und Gutachter für die Erschließungs- und Entwässerungsplanung wurden seitens des Vorhabenträgers beauftragt. Der ökologische Fachbeitrag bilanziert den Eingriff und zeigt Ersatzmaßnahmen auf, die möglichst im Plangebiet selbst oder unmittelbar angrenzend möglich sind. Die Hochbauplanung wurde weiter detailliert, um damit die textlichen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan treffen zu können und gleichzeitig eine Grundlage für den Durchführungsvertrag zu schaffen.

 

Der Rat der Stadt hat am 15.12.03 den Beschluss zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB gefaßt. Gleichzeitig wurde der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB beschlossen. Aus der Anlage I ist der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 “Eipringhausen” ersichtlich.

 

Nach öffentlicher Bekanntmachung wurde die öffentliche Auslegung vom 12.01.04 bis zum 13.02.04 durchgeführt.

 

Die Träger öffentlicher Belange wurden ebenfalls von der öffentlichen Auslegung unterrichtet und zu ihrer Stellungnahme bis zum 13.02.04 aufgefordert.

 

Von den Bürgern sind Anregungen im Rahmen des Verfahrens vorgetragen worden. Sie werden im Rahmen der Sitzungsvorlage weiter erläutert und abgewägt.

 

Von den Trägern öffentlicher Belange (TÖB) sind wenige Anregungen geäußert worden, die im Einzelnen im Rahmen dieser Sitzungsvorlage abgewägt werden.

 

Die Planungsziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.72 “Eipringhausen” haben sich im Laufe des Verfahrens nicht geändert. Vorgesehen ist die Entwicklung einer Wohnbebauung mit max. 7 Doppelhäusern. Die genaue Ausgestaltung und Dimension legt die konkrete Hochbauplanung fest, die mit Inhalt des Durchführungsvertrages ist.

 

Erschlossen werden die Wohngebäude über eine neue öffentliche Stichstraße, die ihren Anschluss an die bereits bestehende Erschließung Eiprinhausens erhält. Im Rahmen des Durchführungsvertrages mit der Stadt wird die Ausführung im Detail festgelegt.

 

Die Inhalte des Durchführungsvertrages stehen daher in der Beschlussfassung vor dem Satzungsbeschluss. Die Änderung des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung des Rates und steht somit an erster Stelle.

 

 

Zu A)

 

Änderung des Vorhabenträgers

 

Nachdem im bisherigen Verfahren Herr Frowein, Eipringhausen 71, in 42929 Wermelskirchen, als Antragsteller und Vorhabenträger aufgetreten ist, hat sich eine Veränderung ergeben. Seine zukünftige Ehefrau, Frau Sonja Cyrus-Käufer ist Geschäftsführerin der TERRA Haus+Grund. Beide haben mit Schreiben vom 26.04.2004 den Wechsel des Vorhabenträgers angemeldet.

 

Als geänderter Vorhabenträger tritt nun die TERRA Haus+Grund GmbH, Tente 42a, 42929 Wermelskirchen, in das Verfahren ein (siehe Antrag Anlage II).

 

Gemäß § 12 (5) BauGB bedarf ein Wechsel des Vorhabenträgers der Zustimmung der Gemeinde.

 

 

 

Zu B)

 

Abschluss des Durchführungsvertrages

 

Der Rat der Stadt hat für den Bereich Eipringhausen am 23.09.2002 das Satzungsverfahren zu einem Vorhaben- und Erschließungsplan eingeleitet.

 

Unter Berücksichtigung des bisherigen Verfahrens ist der Durchführungsvertrag als wichtigster Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vom Rat der Stadt zu beschließen (siehe Anlage III).

 

Der Vorhabenträger beabsichtigt, entsprechend der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine Wohnbebauung in Form von maximal 7 Doppelhäusern zu errichten.

 

Mit dem vorliegenden Vertrag wird die Errichtung des Vorhabens, die innere Erschließung, die Anbindung an das örtliche Straßennetz sowie ein Kostenbeitrag des Vorhabenträgers zu den Erschließungskosten der bestehenden innerörtlichen Erschließung in Form eines Festbetrages und der ökologische Ausgleich geregelt.

 

Der Durchführungsvertrag ist erforderlich, um die Wohnbebauung als konkretes Vorhaben zu verwirklichen. Die gesamten Hochbauentwürfe mit den speziellen gestalterischen Festsetzungen, bis zur ökologischen Fachplanung werden in diesem Vertrag geregelt.

 

Die Bestandteile des Durchführungsvertrages sind im § 2 aufgelistet.

 

 

 

Zu C)

 

Abwägung der Anregungen aus der öffentlichen Auslegung und eine redaktionelle Ergänzung

 

a)      Träger öffentlicher Belange

Von den Trägern öffentlicher Belange (TÖB) sind verschiedene Anregungen vorgetragen worden.

 

Nachfolgende TÖB haben keine Anregungen geäußert:

 

1.1              BEW GmbH, Wipperfürth (siehe Anlage IV /1)

 

1.2              Amt für Agrarordnung, Siegburg (siehe Anlage IV /2)

 

1.3              Staatliches Umweltamt, Köln (siehe Anlage IV /3)

 

 

 

 

1.4              Straßen NRW, Niederlassung Gummersbach, verweist auf die Stellungnahme zur frühzeitigen Beteiligung, in der darum gebeten wurde, die Ausbauplanung der bestehenden Erschließung Eipringhausens, insbesondere im Zufahrtsbereich zur L 409, abzustimmen.

Nach einer am 19.04.04 gemeinsam durchgeführten Ortsbesichtigung wurde die Stellungnahme vom 23.04.04 nachgereicht (siehe Anlage IV/4).

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

Die Abstimmung mit Straßen NRW, Niederlassung Gummersbach, wurde in Form einer Ortsbesichtigung am 19.04.04 herbeigeführt.

Der Erschließung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 über die Eipringhauser Straße zur L 409 wird seitens Straßen. NRW. zugestimmt.

Ansonsten bezieht sich die Stellungnahme auf die Ausbauplanung der bestehenden Erschließung Eipringhausens. Diese wird seitens der Stadt zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

1.5              Die Deutsche Telekom hat gegen die Planung keine Einwände. Sie verweist in Ihrem Schreiben darauf, dass für die Versorgung des Gebietes ihr Leitungsnetz erweitert werden muss, da die erforderlichen Leitungen nicht zur Verfügung stehen. Einen kostengünstigen oberirdischen Linienausbau im Zuge der Erschließung behält sie sich vor (siehe Anlage IV/ 5).

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

            Der Vorhabenträger ist unterrichtet und wird die Deutsche Telekom zur weiteren Erschließungsplanung beteiligen. Aus städtebaulicher Sicht kommen Oberleitungen in diesem Plangebiet nicht in Frage. Die Erschließungsplaner wird mit der Deutschen Telekom eine unterirdische Lösung finden und dies bei seiner Ausführungsplanung darlegen. Darüber hinaus werden die eigentlichen Planinhalte des Bebauungsplanes nicht berührt.

 

 

 

1.6       Das RWE Rhein Ruhr hat gegen die Planung keine Einwände. Man verweist im Schreiben auf bestehende Kabel und -freileitungen und möchte vor Baubeginn benachrichtigt werden (siehe Anlage IV/ 6).

 

            Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

Der Vorhabenträger ist unterrichtet und wird das RWE Rhein Ruhr zur weiteren Erschließungsplanung beteiligen. Darüber hinaus werden die eigentlichen Planinhalte des Bebauungsplanes nicht berührt.

 

 

 

1.7       Der Rheinisch Bergische Kreis verweist aus seinen Fachabteilungen auf unterschiedliche Belange (siehe Anlage IV/ 7).

 

1.7.1        Die Untere Landschaftsbehörde und der Landschaftsbeirat verweisen darauf, dass die eingegangenen Unterlagen des vorliegenden Landschaftspflegerischen Fachbeitrages nicht vollständig sind und somit eine abschließende Stellungnahme nicht möglich ist.

Mit Schreiben vom 17.02.04 wurden seitens der Stadt die fehlenden Tabellen aus dem LPB der Unteren Landschaftsbehörde nachgereicht. Es musste keine Nachbearbeitung stattfinden, denn das als Anlage beigefügte Exemplar zur öffentlichen Auslegung war von Anfang an, vollständig.

Die Untere Landschaftsbehörde bestätigte dann mit Schreiben vom 24.02.04, dass aus ihrer Sicht keine grundsätzlichen Bedenken den Inhalten des VEP entgegenstehen.

Der Landschaftsbeirat hatte mit Schreiben vom 16.02.04 keine Bedenken.

 

 

 

            Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

Mit dem Nachreichen der Unterlagen konnte belegt werden, dass alle Belange des ökologischen Ausgleiches Rechnung getragen war und sogar ein Kompensations-überschuss von 817 Punkten besteht. Darüber hinaus sind die Elemente des Fachbeitrages und seine Ausführung einschließlich des ökologischen Ausgleiches außerhalb des Plangebietes in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und den Durchführungsvertrag aufgenommen.

 

 

 

1.7.2        Aus Sicht der Wasser- und Abfallwirtschaft und des Bodenschutzes wurden Bedenken vorgetragen, die sich auf die Sickerfähigkeit des zentralen Versickerungsbeckens beziehen. Der Bodengutachter hat hierzu in Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde des Kreises Ergänzungsschürfen vorgenommen. Das Ergebnis vom 23.04.04 weist an der Stelle des Regenversickerungsbeckens eine gute Sickerfähigkeit des vorhandenen Bodens nach.

Die Untere Wasserbehörde des Kreises bestätigte daraufhin mit Schreiben vom 27.04.04, dass die Entwässerungsplanung als gesichert angesehen werden kann und eine entsprechende Erlaubnis zur Versickerung des Niederschlagwassers in Aussicht gestellt wird.

 

            Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

Durch die Ergänzung des Bodengutachtens und den Nachweis der Sickerfähigkeit des Bodens im Bereich des Regenversickerungsbeckens sind die Bedenken der Unteren Wasserbehörde des Kreises ausgeräumt. Die ergänzenden Unterlagen des Bodengutachters werden dem Durchführungsvertrag beigefügt.

 

 

 

1.7.3    Aus verkehrlicher Sicht der Kreispolizeibehörde bestehen keine Bedenken.

 

1.7.4        Aus der Sicht des Artenschutzes bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Es wurden Hinweise zu Rodungszeiten und verschiedenen Wildarten gegeben.

 

 

 

 

 

 

b)     Die Bürger

 

Von einigen Bürgern wurden im Rahmen der öffentlichen Auslegung zahlreiche Anregungen vorgetragen.

 

A. Ulinski, Eipringhausen 75                       alle drei vertreten durch die Rechtsanwälte:

    Hetzler, Eipringhausen 94                      Redeker, Sellner, Dahs & Widmaier, Bonn

    Vogelsang, Eipringhausen 93:                (siehe Anlage V/1)

 

Grundsätzlich ist man mit einer Neuplanung einverstanden. Positiv sind neue Familien mit Kindern.

 

Es bestehen Bedenken gegen die konkrete Gestaltung des neuen Plangebietes:

1.      Anregung:

·         Die Bauweise entspricht nicht dem dörflichen Charakter Eipringhausens. Große Grundstücke mit viel Raum zwischen den einzelnen Gebäuden und offene Bauweise herrschen bislang vor.

·         Die Neubebauung wirkt mit den Grenzgaragen wie ein geschlossener Riegel Es handelt sich um eine sehr dichte Bebauung.

·         Der ursprüngliche Entwurf hat sich nach der Überarbeitung nur zum Schein verbessert. Zur Wahrung des dörflichen Charakters ist die Auflockerung der geplanten “Doppelhausreihe” zwingend erforderlich.

·         Mindestens zwei Doppelhäuser sollten aus der geplanten Häuserzeile entfallen, um ein aufgelockerteres Ortsbild zu erreichen.

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

·         Die ursprüngliche Hofschaft Eipringhausen war durch landwirtschaftliche Gebäude, Ställe, Nebengebäude und dazu gehörige Wohngebäude der landwirtschaftlich orientierten Bevölkerung geprägt. Landwirtschaftliche Nutzflächen grenzten unmittelbar an die Hoflagen. Mit Einzug der ausschließlichen Wohnnutzung in den Hofschaften veränderte sich das Erscheinungsbild kontinuierlich. Große freistehende Einfamilienhäuser auf relativ großen Grundstücken waren anfänglich noch finanzierbar, Doch verringerte sich die Grundstücksgröße im Verhältnis zur Grundrissgröße der Wohnbebauung stetig. Dies lässt sich in Eipringhausen bei den in den letzten zehn Jahren angesiedelten Doppelhäusern exemplarisch nachweisen, ist aber eine Entwicklung in Wohnbereichen generell. Hier stehen auf der einen Seite die gestiegenen Grundstücks- und Erschließungskosten und auf der anderen Seite die im BauGB verankerte Forderung, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen.

 

·         Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 “Eipringhausen bedeutete dies, eine städtebauliche Anordnung der Wohngebäude zu erreichen, die vor allen Dingen einen echten Ortsrandabschluss darstellt, um auch deutlich zu machen, dass an dieser Stelle keine weiteren Eingriffe in Natur und Landschaft möglich seien werden. Die Gebäudegrundrisse wurden durch einen halbgeschossigen Versatz optimal in den Verlauf des bestehenden Hanges eingefügt. Die Hausgärten bilden den Übergang zur freien Landschaft und sind im landschaftspflegerischen Fachbeitrag durch die Ausgleichspflanzungen und bei größeren Geländeversprüngen durch Natursteinmauern als grüne Abrundung für die Ortslage konsequent gestaltet.

Um diese städtebauliche Zielsetzung auch tatsächlich zu erreichen, wurden durchgängig für den gesamten Planbereich gestalterische Festsetzungen getroffen, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag mit Weitergabepflicht festlegt.

 

Die  im  Grenzabstand liegenden Garagen unterscheiden sich deutlich in Gebäudehöhe und -tiefe von den Doppelhäusern und lassen die Wohnhäuser punktförmig deutlich stärker in Erscheinung treten. Die Spielräume zur farblichen Gestaltung werden diesen Eindruck unterstützen. Die offene Bauweise wurde im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt und mit der Konkretisierung der Wohnbebauung im Durchführungsvertrag ist ein geschlossener Riegel ausgeschlossen.

Die Garagen schließen zwar die Grenzabstände, treten aber im gesamten städtebaulichen Erscheinungsbild als Nebengebäude in Erscheinung. Dies lässt sich an der bestehenden Wohnbebauung in Form der Doppelhausbebauung in Eipringhausen bereits nachvollziehen, wobei heute noch vorhandene Lücken durch eine Garage jederzeit geschlossen werden könnten und sich damit auch hier der Gesamteindruck verändern würde.

 

·         Die ursprünglich in der Variante 1 angeordneten Reihenhäuser zu Beginn der neuen Erschließung wurden gemäß der Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung zu Gunsten der Spielfläche überplant. Mit der daraufhin beschlossenen Variante 2 entfiel bereits 1 WE innerhalb des ursprünglichen Vorhabens und auf eine Reihenhausgruppierung wurde ganz verzichtet.

Durch das konkrete Vorhaben, das diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegt, sind die Spielräume absolut eingegrenzt, und es läßt sich nur das dargestellte Vorhaben realisieren, dass in seiner Gesamtansicht nachweist, dass die o.g. städtebaulichen Anforderungen optimal erfüllt werden.

 

·         Die Hochbauplanung zum Vorhaben Frowein beinhaltet die maximale Realisierung von 14 WE. Alternativ kann jedoch auf einem Doppelhausgrundriss auch ein Einfamilienhaus entstehen. Das bedeutet, dass im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 “Eipringhausen” die Zahl der entstehenden Wohneinheiten deutlich darunterliegen kann und sich zwischen 7-14 WE einpendeln wird.

Die Erschließungsanlagen innerhalb des Planbereiches müssen einen längeren Abschnitt überwinden, um dann die Neubebauung parallel zum Hang zu erschließen. Die Verhältnismäßigkeit dieses Aufwandes steht in einem angemessenen Verhältnis zur Anzahl der Wohneinheiten. Das weitere Entfallen von zwei Doppelhäusern würde diese Verhältnismäßigkeit sprengen.

Ergänzend muss noch darauf hingewiesen werden, dass die bereits bestehenden Doppelhäuser in Eipringhausen und die hier geplanten Doppelhäuser gemäß der Baunutzungsverordnung eine GRZ (Grundflächenzahl) von 0,4 einhalten. Der Anteil der nichtüberbaubaren Fläche zur überbaubaren Fläche fällt im Bestand oft knapper aus.

 

 

 

2.      Anregung:

·         Die verkehrliche Erschließung der Neubebauung ist nicht gewährleistet. Die bestehende Erschließung ist bereits vollkommen ausgelastet. Die räumliche Situation ermöglicht den Ausbau der Straße nicht. In den bestehenden Wohnhäusern wohnen viele Familien mit schulpflichtigen Kindern. Der Schulweg ist nicht ungefährlich, da es keinen Bürgersteig gibt. Im Rahmen des geplanten Ausbaus wird zwar ein Fußgängerbereich durch die Pflasterung gekennzeichnet, doch dies verspricht nicht ausreichenden Schutz, wenn der Verkehr durch die Neubebauung deutlich zunimmt.

1. Verweis auf ein altes Zitat ( 15.12.2000)

Die Vorlage Rat 0060/2003 – Abwägung aus der frühzeitigen Beteiligung

2. Durch die vorhandene Bebauung und den Reiterhof ist die Erschließung ausgelastet. Die zusätzliche Bebauung führt zu einer Überlastung. Die mangelhafte Erschließung ist nicht hinreichend berücksichtigt, ist abwägungsfehlerhaft. Bei der Planung zum BP 72 muss die missliche verkehrliche Erschließungssituation Berücksichtigung finden.

·         Dies kann nur durch eine Reduzierung der geplanten Bebauung erreicht werden.

 

 

 

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

·         Die bestehende Erschließung Eipringhausen wäre auf Grund der bestehenden Verhältnisse auch ohne jegliche weitere Bebauung ausgebaut worden. Eine zeitliche Aussage gab es für Eipringhausen jedoch nicht.

Die bestehende Erschließung Eipringhausen ist 2003 in das Ausbauprogramm der Stadt Wermelskirchen aufgenommen worden. Der Rat hat in seiner Sitzung am 03.11.03 dieses Programm beraten und beschlossen. Der Ausbau ist für 2006 vorgesehen.

 

·         Im Rahmen des Antrages von Herrn Frowein, auf seinem Grundstück ein Wohnbauvorhaben zu realisieren, stand die gesamthafte Erschließung im Vordergrund und wurde wie folgt diskutiert: ( Hierzu gab es auch alte Zitate vom 15.12.2000, die jedoch nie zum Verfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gehörten und das Thema bereits in der Abwägung der frühzeitigen Beteiligung in der Vorlage Rat 0060/2003 behandelt und beschossen wurden)

 

Ab 2000 wurde seitens der Stadt die Möglichkeit mit dem Straßenbaulastträger der L 409 diskutiert, über eine zusätzliche rückwärtige Erschließung von der L 409 au, ein neues Wohngebiet zu erreichen. In den Abstimmungen hierzu wurde deutlich, dass Straßen NRW keine zweite Erschließung auf der schnell befahrenen L 409 in so kurzer Abfolge für Eipringhausen zulassen würde. Daraufhin wurde geprüft, ob das Schließen der bestehenden Erschließung in Frage kommen könnte und alle bestehenden und neuen Fahrbeziehungen über die neue Erschließung möglich wären. Es wurde deutlich, dass der bestehende Ansatz über die kleine Stichstraße vor den Runkel-Häusern und das rechtwinklige Weiterführen über das Grundstück Frowein zu einem Hang mit 8 m Höhenunterschied führt, der für Fahrzeuge der Forst- und Landwirtschaft und des Reiterhofes auf dieser kurzen Distanz nicht befahrbar sein würde.

Auch das Abbiegen aller bestehenden Fahrbeziehungen aus der Richtung von der Straße “Auf den Wiesen”, ist wegen des spitzen Einmündungswinkels nicht möglich.

 

Aus städtebaulicher Sicht gab es schwerwiegende Bedenken, die Ortslage Eipringhausen in diesem großen Maßstab in die freie Landschaft hinein zu entwickeln, denn diese neue Erschließung hätte zwangsläufig eine viel größere Dimension erreicht. Eine beidseitige Bebauung mit weiteren abzweigenden Stichen wären die Folge auf lange Sicht gewesen.

Eine solche Massierung an zusätzlicher Bebauung entspricht nicht der städtebaulichen Verdichtung der Hofschaften in Wermelskirchen, und eine neue Wohnbausiedlung sollte hier auch nicht entstehen. Landschaftsschutz, Quellbereiche des Eifgentales, lassen eine große Erweiterung der Flächennutzung an dieser Stelle nicht zu.

Auch bei den Abrundungssatzungen liegt das städtebauliche Ziel immer bei geringfügigen Erweiterungen der Hofschaften Wermelskirchens.

 

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass aus Sicht der verkehrstechnischen Prüfung seitens der Stadt mit Straßen NRW ab 2000 diese o.g. neue Erschließung nicht durchführbar war und aus städtebaulicher Sicht eine damit einhergehende große bauliche Ergänzung jeglichen Rahmen sprengte und daher abzulehnen war.

 

Bei den sich anschließenden Planungen von Herrn Frowein ging es um das städtebauliche Ziel, einen klaren Ortsrandabschluss zu finden, der sich so nah wie möglich an die bestehende Hoflage anschließt und keine weiteren Begehrlichkeiten zur späteren baulichen Ergänzung weckt, sich optimal in den Hang einzufügt und gärtnerische Übergänge zur freien Landschaft schafft.

Die städtebauliche Anordnung konnte somit nur dem Hangverlauf folgen und nicht rechtwinklig dazu stehen.

 

·         Bedingt durch den sowieso anstehenden Ausbau der bestehenden Erschließung in Eipringhausen und um eine zeitnahe Lösung mit dem Vorhaben Frowein zu finden, beauftragte die Stadt die Erschließungsplanung. Diese wurde am 09.07.03 den Bürgern in Eipringhausen mit drei Varianten vorgestellt. Die kostengünstigste Variante wurde mit den Bürgern diskutiert und zur Detailüberarbeitung auf Wunsch der Anlieger verbessert.

Die Ausbaukosten haben nach BauGB die unmittelbaren Anlieger und die Stadt zu tragen.

Herr Frowein, der kein unmittelbarer Anlieger ist, wird bei der Abrechnung nicht mit veranlagt. Er ist auch nicht der Verursacher dieser Ausbauplanung, denn auch ohne sein Vorhaben steht der Ausbau unter den heutigen Verhältnissen an.

Die allgemeine Stimmung der Betroffenen hat ihn dazu veranlasst, einen Festbeitrag zu den Erschließungskosten der bestehenden Erschließung nach Ausbau, in Verbindung mit seinem Vorhaben, zu übernehmen. Er hat dies mit der Stadt im Durchführungsvertrag gesichert. Das bedeutet, dass sich damit die Anliegerkosten für den jeweiligen Anlieger verringern.

 

·         Zum Einmündungsbereich der bestehenden Erschließung lässt sich auch in der Ausbauplanung keine große Verbesserung erreichen, da der Einmündungswinkel wegen der bestehenden Gebäude und der Grundstückseinfriedigungen kaum veränderbar ist. Bei einer Ortsbesichtigung mit Straßen NRW am 19.04.04 konnte nur festgestellt werden, dass der Erschließung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 72 über die Eipringhauser Straße zur L 409 zugestimmt wird. Im Einmündungsbereich auf die L 409 sind geeignete Maßnahmen zu ergreifen, wenn innerhalb der nächsten fünf Jahre ein Unfallschwerpunkt entstünde.

 

Die eigentliche Planung zur bestehenden Erschließung beinhaltet die Führung einer separaten Bürgersteigfläche, die durch eine andere Pflasterung markiert und durch ein Flachbord abgegrenzt wird. Im gesamten Straßenverlauf ist nur ein ganz reduziertes Tempo für den Autofahrer möglich, und durch Einengungen in kleinen Abschnitten, die mit den Bürgern abgestimmt sind, wird den Schulkindern Rechnung getragen.

 

Die Erschließungsplanung beinhaltet in Ihrer Führung und Ausstattung, dass die bestehenden Wohneinheiten, der Reiterhof mit seinen Fahrzeugen und Fahrbewegungen und die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 maximal 14 ausgewiesenen Wohneinheiten abgewickelt werden können und keine Überlastung darstellen.

 

 

 

3.      Anregung:

·         Der geplante Kinderspielplatz ist zu klein. Er bietet keine ausreichende Rückzugsmöglichkeit für die Kinder des Plangebietes. Es sollten weniger Wohneinheiten entstehen und diese gewonnene Fläche den Kindern z.T. als Spielplatz zur Verfügung stehen.

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

·         Auf Grund der Anregungen zur frühzeitigen Beteiligung wurde in der Variante 2 auf eine Wohneinheit verzichtet und ein Spielbereich in zentraler Lage angeordnet.

Durch die max. 14 neu entstehenden Wohneinheiten errechnet sich seitens des Jugendamtes ein öffentlicher Spielplatzbedarf von insgesamt 84 qm für alle Altersgruppen. Bei einer ausgewiesenen Flächengröße von ca. 280 qm hat der Vorhabenträger die Mindestanforderungen bei weitem erfüllt.

 

·         Der geplante private Spielbereich wird für die Öffentlichkeit allgemein zugänglich sein. Dazu verpflichtet sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag. Die zentrale platzartige Ausgestaltung soll die Nutzung zu Hofschaftsfesten ermöglichen, die in diesem Bereich traditionell seit Jahren stattfinden.

 

 

 

 

 

 

4.      Anregungen:

·         Die Anzahl der Stellplätze ist nicht ausreichend. Ein Ausweichen außerhalb des Plangebietes würde die bestehende Erschließung noch weiter verengen und die o.g. Verkehrssituation noch weiter verschärfen. Es ist mit zwei PKW pro WE zu rechnen.

Eine Reduzierung der Bebauungsdichte würde sämtliche Bedenken ausräumen.

Es ist nicht das Interesse, alles zu verhindern.

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

·         Unter der Voraussetzung, dass im Vorhabengebiet max. 14 WE entstehen, sind pro WE 1 Garage und 1 vorgelagerter Stellplatz ausgewiesen und auch zu realisieren; das heißt, bei zwei PKW pro WE haben diese eine Abstellmöglichkeit auf dem jeweiligen Grundstück.

Sollte je Grundstück ein Einfamilienhaus entstehen, wären 2 Garagen und 2 Stellplätze je WE möglich.

 

Im öffentlichen Straßenraum stehen 8 weitere öffentliche Stellplätze zur Verfügung. Dies bedeutet 0,57 Besucherstellplätze je WE.

Die dazu im Vergleich 1997 zuletzt entstandenen Doppelhäuser haben einen öffentlichen Stellplatznachweis von 0,44 Besucherstellplätze je WE.

 

Es bleibt festzustellen, dass auch hier in der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.72 den erhöhten Anforderungen Rechnung getragen wurde.

Im Rahmen von Neubauplanungen im Stadtgebiet, die dem Wohnen dienen, werden generell 0,5 Stellplätze im öffentlichen Raum je WE gefordert.

 

 

 

B. Herr Engels, Eipringhausen 72:

 

1. Anregung:

·         Die bestehende Erschließungsstraße ist schon heute voll ausgelastet, so dass sie nicht noch mehr Verkehr aufnehmen kann (geringe Breite, Unübersichtlichkeit, gefährliche Einmündung).

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

·         Da die bestehende Erschließung heute bereits ausgelastet ist, ist der Ausbau für 2006 vorgesehen. Er würde auch ohne das Vorhaben Frowein realisiert.

·         Der Ausbau beinhaltet die erstmalige Herstellung, dient der Verbesserung der Verkehrsführung zu Gunsten der Fußgänger und der Reduzierung der Fahrgeschwindigkeit. Der Einmündungsbereich auf die L 409 kann durch die bestehenden Grundstücks-verhältnisse nicht wesentlich erweitert werden, doch die Anfahrtgeschwindigheit wird durch den Ausbau erheblich reduziert. Bei einer Ortsbesichtigung mit Straßen NRW am 19.04.04 konnte nur festgestellt werden, dass der Erschließung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 72 über die Eipringhauser Straße zur L 409 zugestimmt wird. Im Einmündungsbereich auf die L 409 sind geeignete Maßnahmen zu ergreifen, wenn innerhalb der nächsten fünf Jahre ein Unfallschwerpunkt entstünde.

 

Das Vorhaben Frowein hat im Durchführungsvertrag eine Frist im ersten Bauabschnitt bis 2006, so dass die neuen Anwohner die bereits ausgebaute bestehende Erschließung benutzen werden. Der zwischenzeitlich entstehende Baustellenverkehr für das Bauvorhaben wird auf Wunsch der Anlieger aus der frühzeitigen Beteiligung über die separate Baustraße abgewickelt, um den Schwerlastverkehr von der bestehenden Erschließung fern zu halten. Diese darf zu keiner Zeit der Erschließung des Neubauvorhabens dienen. Hierzu gibt es klare Vereinbarungen mit Straßen NRW und im Durchführungsvertrag.

 

Bei der erstmaligen Herstellung werden für die unmittelbaren Anlieger Erschließungskosten nach BauGB anteilig abgerechnet. Da das Vorhaben Frowein nicht unmittelbar an der bestehenden Erschließung liegt, ist es auch nicht beitragspflichtig. Die Stadt hat mit Herrn Frowein eine Kostenbeteiligung in Form eines Festbetrages im Durchführungsvertrag vereinbart, die bei der Abrechnung zu Gunsten der unmittelbaren Anlieger zum Einsatz kommt.

 

 

 

2. Anregung:

·         Die Baustraße sollte ausgebaut werden und dem Neubaugebiet und dem Reiterhof Jäger dienen. Die Einmündung auf die L 409 wäre wesentlich übersichtlicher.

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

·         Wie bereits erläutert:

Ab 2000 wurde seitens der Stadt die Möglichkeit mit dem Straßenbaulastträger der L409 diskutiert, über eine zusätzliche rückwärtige Erschließung von der L 409 aus ein neues Wohngebiet zu erreichen. In den Abstimmungen hierzu wurde deutlich, dass Straßen NRW keine zweite Erschließung auf der schnell befahrenen L 409 in so kurzer Abfolge für Eipringhausen zulassen würde. Daraufhin wurde geprüft, ob das Schließen der bestehenden Erschließung in Frage kommen könnte und alle bestehenden und neuen Fahrbeziehungen über die neue Erschließung möglich wären. Es wurde deutlich, dass der bestehende Ansatz über die kleine Stichstraße vor den Runkel-Häusern und das rechtwinklige Weiterführen über das Grundstück Frowein zu einem Hang mit 8 m Höhenunterschied führt, der für Fahrzeuge der Forst- und Landwirtschaft und des Reiterhofes auf dieser kurzen Distanz nicht befahrbar seien würde.

Auch das Abbiegen aller bestehenden Fahrbeziehungen aus der Richtung von der Straße “Auf den Wiesen” ist wegen des spitzen Einmündungswinkels nicht möglich.

 

Aus städtebaulicher Sicht gab es schwerwiegende Bedenken, die Ortslage Eipringhausen in diesem großen Maßstab in die freie Landschaft hinein zu entwickeln, denn diese neue Erschließung hätte zwangsläufig eine viel größere Dimension erreicht. Eine beidseitige Bebauung, mit weiteren abzweigenden Stichen wären die Folge auf lange Sicht gewesen.

Eine solche Massierung an zusätzlicher Bebauung entspricht nicht der städtebaulichen Verdichtung der Hofschaften in Wermelskirchen, und eine neue Wohnbausiedlung sollte hier auch nicht entstehen, denn Landschaftsschutz, Quellbereiche des Eifgentales, lassen eine große Erweiterung der Flächennutzung an dieser Stelle nicht zu.

 

 

 

 

 

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass aus Sicht der verkehrstechnischen Prüfung seitens der Stadt mit Straßen NRW ab 2000 diese o.g. neue Erschließung nicht durchführbar war und aus städtebaulicher Sicht eine damit einhergehende große bauliche Ergänzung jeglichen Rahmen sprengen würde und daher nach wie vor abzulehnen ist.

 

 

 

3. Anregung:

·         Die altbebaute Hofschaft wird durch immer mehr angeklatschte Neubausiedlungen in Charakter und Struktur kaputt gemacht. Die bereits realisierten Neubauten an der bestehenden Erschließung hätten schon wegen der damals vorhandenen Auslastung nicht genehmigt werden dürfen.

 

Stellungnahme des Bürgermeisters:

 

Wie bereits erläutert:

·         Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.72 “Eipringhausen war es wichtig, eine städtebauliche Anordnung der Wohngebäude zu erreichen, die vor allen Dingen einen echten Ortsrandabschluss darstellt, um auch deutlich zu machen, dass an dieser Stelle keine weiteren Eingriffe in Natur und Landschaft möglich seien werden. Die Gebäudegrundrisse wurden durch einen halbgeschossigen Versatz optimal in den Verlauf des bestehenden Hanges eingefügt. Die Hausgärten bilden den Übergang zur freien Landschaft und sind im landschaftspflegerischen Fachbeitrag durch die Ausgleichspflanzungen und bei größeren Geländeversprüngen durch Natursteinmauern als grüne Abrundung für die Ortslage konsequent gestaltet.

Um diese städtebauliche Zielsetzung auch tatsächlich zu erreichen, wurden durchgängig für den gesamten Planbereich gestalterische Festsetzungen getroffen, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag mit Weitergabepflicht festlegt.

 

Das Vorhaben Frowein und die ansonsten im Vorfeld angesprochenen Genehmigungen der ergänzenden Wohnbebauung in Eipringhausen entsprechen alle den Möglichkeiten der Arrondierung im Rahmen des rechtskräftigen Flächennutzungsplanes.

 

 

 

c)      Redaktionelle Änderungen oder Ergänzungen

 

Die örtlichen Bauvorschriften / gestalterischen Festsetzungen werden nicht Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, sondern Inhalt des Durchführungsvertrages.

 

Die Hochbauplanung wurde im Rahmen des Durchführungsvertrages weiter detailliert, um das Vorhaben der Wohnbebauung zu konkretisieren. Hierzu gehören dann auch die detaillierten gestalterischen Festsetzungen. Beide Elemente sind jetzt zusammen in dem Durchführungsvertrag dargelegt.

 

Am Inhalt der örtlichen Bauvorschriften / gestalterischen Festsetzungen wurde keine Veränderung vorgenommen, so dass es sich hier nur um eine redaktionelle Änderung der Zuordnung handelt. Dies wird auf der Planzeichnung vermerkt.

 

 

 

Im § 2 des Durchführungsvertrages (siehe Anlage III) sind die gestalterischen Festsetzungen aufgeführt und mit der Weitergabepflicht im § 26 geregelt.

 

In der Anlage VI ist die Fassung der planungsrechtlichen Festsetzungen zum Satzungsbeschluss beigefügt. Der Hinweis, dass die örtlichen Bauvorschriften / gestalterischen Festsetzungen jetzt Bestandteil des Durchführungsvertrages sind, ist kenntlich gemacht.

 

 

 

Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, wird auf Grund der vorab behandelten Abwägung aller Anregungen um einige Abschnitte ergänzt. Inhaltliche Veränderungen wurden nicht vorgenommen.

 

In der Anlage VI ist die Begründung in der Fassung vom 10.05.04 zum Satzungsbeschluss beigefügt. Die Ergänzungen gegenüber dem Exemplar zur öffentlichen Auslegung sind kenntlich gemacht.

 

 

 

 

Zu D)

 

Satzungsbeschluss

 

Nachdem der Rat der Stadt die Abwägung der zur öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen durchgeführt und den redaktionellen Ergänzungen zugestimmt hat, kann er den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72”Eipringhausen” gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung beschließen und der Begründung in der Fassung 10.05.04 zustimmen.

 

Nach Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses erlangt der vorhabenbezogene Bebauungs-plan Nr. 72 “Eipringhausen” Rechtskraft (siehe Anlage VI).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anlage/n:

 

Anlage I           Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 “Eipringhausen”

 

Anlage II           Antrag auf Änderung des Vorhabenträgers

 

Anlage III         Der Durchführungsvertrag und seine Anlagen

 

Anlage IV         Schreiben der Träger öffentlicher Belange

 

AnlageV           Schreiben der Bürger

 

Anlage VI         Verkleinerung des Bebauungsplanes mit den textlichen Festsetzungen und der Begründung zum Satzungsbeschluss

 

FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN:

Ja

X

Nein

FINANZIELLE ABSICHERUNG DER AUSGABEN BEI HAUSHALTSSTELLE:

Gesamtkosten der Maßnahme (Beschaffungs/Herstellungskosten einschl. MWSt.)

zur Verfügung stehende Mittel:  Ansatz, Ausgaberest

Verpflichtungsermächtigung

EUR

EUR

EUR

Jährliche zusätzliche Folgekosten:

EUR

Keine

Der Betrag steht haushaltsmäßig in voller Höhe zur Verfügung: (bei Nein: Stellungnahme der Kämmerei erforderlich)

Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes Gegen den Vergabevorschlag bestehen - keine - Bedenken.

Ja

Nein

Datum, Unterschrift

Datum, Unterschrift