Vorlage - 0174/2022  

Beschluss:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr nimmt das in die Sitzung eingebrachte "Innovationsquartier Rhombus - Entwicklungsmodell" zustimmend zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat den nachfolgenden Beschlussvorschlag zu beschließen:

1. Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt das "Innovationsquartier Rhombus - Entwicklungsmodell" (s. Anlage 1), der weiteren Planung und den Verhandlungen mit den Eigentümern des Areals zugrunde zu legen. Das aufgeführte Nutzungskonzept wird vom Grundsatz beschlossen.

2. Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt, die Verwaltung zu beauftragen, die Verhandlungen mit den Eigentümern des Rhombus-Areals zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags sowie zum Abschluss eines Kaufvertrags zum Erwerb des im Entwicklungskonzept abgegrenzten Areals zu führen.

3. Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt, zur Qualifizierung und Neugestaltung des Hüpptals den Förderantrag zur Antragstellung am 30.09.2022 vorzubereiten.

Sachverhalt:

Das Integrierte Entwicklungs- und Handlungskonzept für die Wermelskirchener Innenstadt (IEHK 2030) wurde vom Rat der Stadt Wermelskirchen am 10.12.2018 beschlossen. Die Gesamtmaßnahme wurde mit dem Testat der Bezirksregierung Köln vom 27.02.2020 mit einer Gesamtsumme zuwendungsfähiger Ausgaben von 14.846.818 € bestätigt.

Im Maßnahmenpaket für die Innenstadt von Wermelskirchen enthalten ist die Maßnahme C1 „Aktivierung der Brache Rhombus - Hauptteil“ (1. Baustufe) mit 6.550.000 € zuwendungsfähiger Kosten. Die zweite Baustufe war für die Fortschreibung des IEHKs vorgesehen.

Zur Bestimmung der notwendigen Kosten für den Abbruch, die Aufbereitung des Grundstücks und die Bodensanierung wurde in Abstimmung mit den Eigentümern des Areals in den Jahren 2018 und 2019 durch die Ingenieurgesellschaft Mull&Partner, Hagen, ein Gutachten zur Gefährdungsabschätzung (Altlasten, belasteter Boden) sowie ein Rückbau- und Verwertungskonzept für die aufstehenden Gebäude inklusive der Kostenberechnungen hierzu erarbeitet.

Im Jahr 2020, hat das Gutachterbüro Schmidt+Partner, Dortmund, eine Wertermittlung für das Areal durchgeführt, die als Grundlage für die Kaufverhandlungen mit den Eigentümern sowie für die Kalkulation der förderfähigen Kosten dient. 

Ziel der Stadt Wermelskirchen war es, das gesamte Areal zu erwerben, sämtliche Gebäude und bauliche Anlagen abzubrechen, die Bauflächen aufzubereiten, die notwendigen Erschließungsanlagen zu errichten und anschließend die Flächen, gemäß dem beschlossenen Konzept, als Innovationsquartier Rhombus zu entwickeln. Auf Grund der ermittelten Gesamtkosten zur Aktivierung des Areals wurde das Gebiet in Abstimmung mit dem Städtebauministerium in zwei Bauabschnitte aufgeteilt. Der erste Bauabschnitt umfasste den Großteil des Areals insbesondere die brachliegenden Gebäudeteile im Westen.

Die Kaufverhandlungen mit den Eigentümern über den Erwerb der gesamten Liegenschaft konnten in den vergangenen Jahren nicht erfolgreich abgeschlossen werden. Erst im Jahr 2022 bot sich eine Lösung zur gemeinsamen Entwicklung des Areals. Bei dieser Lösung erwirbt die Stadt Wermelskirchen eine Teilfläche des Areals, um diese mit Mitteln der Städtebauförderung aufzubereiten, zu erschließen und anschließend zu bebauen und zum Teil zu vermarkten. Die Eigentümer behalten die andere Teilfläche und entwickeln diese selbst. Hierzu war es notwendig ein gemeinsames Entwicklungsmodell zu erarbeiten.

Am 29.06.2022 fand unter Moderation der Regionale 2025-Agentur ein Termin zwischen der Stadt, den Eigentümern, dem Architekten der Eigentümer und dem Büro ASS statt. Im Ergebnis wurde ein grundsätzliches Entwicklungsmodell erarbeitet, das die Interessen beider Parteien berücksichtigt. Dieses Entwicklungsmodell wurde in den darauffolgenden Wochen weiter ausgearbeitet. Das Ergebnis ist als Anlage 1 der Vorlage beigefügt.

Entwicklungsmodell – Innovationsquartier Rhombus

Zur Umsetzung des Entwicklungsmodells wurde eine kooperative Entwicklung zwischen den Eigentümern und der Stadt Wermelskirchen vereinbart.

Die Eigentümer des Areals behalten die Nordfläche, sowie von dem gewerblichen Riegel im Süden an der B 51 den östlichen Abschnitt und entwickeln und vermarkten diese Flächen selbständig. Die Stadt Wermelskirchen wird nach diesem Modell die Flächen im Südwesten erwerben und mit Mitteln der Städtebauförderung aktivieren. Die Fläche ist in der Anlage 1 rot abgegrenzt.

Die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen erfolgt in der jeweiligen Zuständigkeit. Hierzu ist eine intensive Abstimmung zwischen den Maßnahmenträgern erforderlich. Aufbauend auf dem dargestellten Entwicklungsmodell soll als nächstes ein gemeinsam getragenes Konzept für eine kooperative Entwicklung erarbeitet werden. Damit die gemeinsam getragenen Zielsetzungen weiter konkretisiert und z.B. Planungsaufträge vergeben werden können, ist kurzfristig der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen den Eigentümern und der Stadt Wermelskirchen notwendig. Dies wurde zwischen den beiden Parteien vereinbart.

Das grundsätzliche Nutzungskonzept des Entwicklungsmodells wird vertieft und weiter qualifiziert. Ziel der Stadt Wermelskirchen ist, die Fläche der Stadt mit Fördermitteln aufzubereiten, zu erschließen und zur Umsetzung Investoren, u.a. für den Wohnungsbau, einzubinden.

Wichtig für die öffentliche Maßnahme ist die Durchführung eines Qualifizierungsprozesses, der die von der Städtebauförderung und der Regionale 2025 Agentur vorgegebenen Qualitätsanforderungen berücksichtigt. Im Fokus steht die Stärkung der Wermelskirchener Innenstadt durch die Schaffung einer städtebaulich integrierten Lösung mit u.a. belebenden öffentlichen Nutzungen, einer hochwertigen Architektur, etc. Hierzu gibt es zwei Möglichkeiten:

Bei Lösung 1 wird ein städtebaulich-architektonischer Wettbewerb (mit Fördermitteln) von der Stadt ausgelobt. Die Umsetzung erfolgt dann durch die Stadt Wermelskirchen und / oder von ihr beauftragte Dritte.

Die Lösung 2 sieht – auf der Grundlage sehr dezidiert ausgearbeiteter Vorgaben – die Durchführung eines Investoren-/Architekten-Wettbewerbs für die Hochbauvorhaben der Stadt vor. Dieser Ansatz wird mit der Bezirksregierung noch abzustimmen sein.

Die Entscheidung hierüber ist zu einem späteren Zeitpunkt zu treffen.

Das neue Innovationsquartier wird sich zu einer zentralen Erschließungsachse orientieren. Diese erhält im Zentrum einen öffentlichen Platz für Aufenthalt und Begegnung. Der westliche Abschnitt soll als öffentliche und der östliche als private, öffentlich zugängliche  Erschließungsachse realisiert werden. 

Die Anbindung an die Innenstadt soll durch einen Steg erfolgen, der die B 51 überquert. Diese öffentliche Erschließung ist Bestandteil der Fördermaßnahme. 

Konzept Nord und Ost (privat)

• Die Durchführung der Maßnahme erfolgt in privatwirtschaftlicher Verantwortung. Die Grundlage bilden das gemeinsame Entwicklungskonzept für das Gesamtareal und ein Städtebaulicher Vertrag (s.o.).
• Die Eigentümer erstellen ein detailliertes Planungskonzept für Ihre Flächen und konkretisieren dieses in enger Abstimmung mit der Stadt.
• Das Nutzungskonzept für die Nordflächen sieht überwiegend Wohnungsbau, ergänzt um eine Kita (5-gruppig) an der Wolfhagener Straße mit einer zugehörigen Freifläche, vor.

Hier könnte auch ein heilpädagogisches Zentrum der „Lebenshilfe“ für Rehamaßnahmen und Ergotherapie entstehen.

• Im äußersten Osten ist ein attraktives Hotel geplant.
• In dem westlich angrenzenden Baufeld sollen weitere Vorhaben durch den privaten Maßnahmenträger realisiert werden. In den Obergeschossen (Querriegel) können innenstadtnahe Wohnformen vorgesehen werden.
• Die Haupt-Erschließungsachse soll im Osten als private, aber öffentlich zugängliche Erschließungsanlage errichtet werden.
• Im Mittelpunkt des Areals ist zur Schaffung einer gestalterisch hochwertigen Freiraumqualität zu der nördlich gelegenen Wohnbebauung, sowie als Maßnahme des Klimaschutzes (Überschwemmungsschutz durch Pufferung von Regenwasser, kühlendes Element im Sommer), ein See konzipiert.

Konzept Südwest (Stadt)

• Im zentralen Bereich südlich des öffentlichen Platzes ist ein Baufeld geplant, das Nutzungen für öffentliche Einrichtungen, (u.a. VHS, Musikschule), aber auch Kooperationen mit Hochschulen/Unternehmen, ergänzt um Wohnen in den Obergeschossen, aufnehmen kann.
• Im Westen daran angrenzend kann die Stadt Wermelskirchen ein neues Hallenbad als Ersatz für das marode Hallenbad im Hüpptal errichten. Die Realisierung des Hallenbads kann – wenn der Rat den Standort im Rhombusareal präferiert – durch die Stadt erfolgen oder als Investorenmaßnahme, auch ergänzt um Wohnen in den Obergeschossen, durchgeführt werden. Das Invest für das Hallenbad würde durch die Stadt getragen (ggf. separate Förderung akquirieren, derzeit nicht absehbar).

Die Aufbereitung des Standorts ist Gegenstand der Städtebauförderungsmaßnahme.

• Ganz im Westen kann mit direktem Anschluss an die B 51 ein Parkhaus errichtet werden. Die Erschließung erfolgt über die Wolfhagener Straße. Das Parkhaus wird in erster Linie für öffentliche Nutzungen im Quartier, ggf. auch für den Geschosswohnungsbau sowie für die unmittelbar angrenzende Innenstadt, errichtet.

Ein Parkhaus wird nicht öffentlich gefördert (evtl. als Teilmaßnahme für baurechtlich notwendige Stellplätze geförderter Hochbaumaßnahmen). Auch dieser Standort kann mit Städtebaufördermitteln erworben und aufbereitet werden.

• Das Innovationsquartier erhält eine öffentliche Fuß- und Radwegeanbindung, die vom Brückenweg kommend die B 51 überquert und zwischen Hallenbad und Parkhaus das Innovationsquartier anbindet.

Das dargestellte Entwicklungsmodell soll vom Grundsatz beschlossen werden. Alle Maßnahmen werden noch im Detail ausgearbeitet, mit den Betroffenen und der Öffentlichkeit erörtert und in den Gremien der Stadt behandelt.

Kosten/Finanzierung

Bei Fördermaßnahmen zur Aktivierung von Alt-Standorten wie dem Rhombusareal werden die Ausgaben ermittelt und hiervon die zu erzielenden Erlöse abgezogen. Diese „unrentierlichen“ Kosten stellen dann die zuwendungsfähigen Kosten dar.
 

Innovationsquartier Rhombus - Entwicklungsmodell

Grunderwerb, gem. Verkehrswertgutachten 755.000 €

Abbruch (komplett), Aufbereitung, Entsorgung   3.491.000 €

Erschließung (öff. Platz, Rhombusachse, Anbindung Innenstadt 2.688.000 €

Sonstige Kosten (Vermarktung, Gutachten, Vermessung, etc.)  400.000 €

Gesamtsumme Kosten rd.  7.330.000 €

Erlöse, rd. 500.000 €

Zuwendungsfähige Gesamtkosten, rd.  6.830.000 €

Für die Maßnahme des Innovationsquartiers Rhombus wurde vom Lenkungsausschuss der REGIONALE 2025 Agentur der C-Status zur Regionale 2025 vergeben. Im nächsten Schritt soll mit Unterstützung der Regionale 2025-Agentur bereits der B-Status und nachfolgend der A-Status beantragt werden, um die besondere Wertigkeit der Maßnahme zu betonen und dadurch eine hohe Förder-priorität bei der Städtebauförderung zu erreichen.
 

Städtebaufördermaßnahme Wermelskirchen Innenstadt 2030

Bestandteil der testierten Fördermaßnahme „Wermelskirchen Innenstadt 2030“ ist die Aktivierung der Brache Rhombus mit zuwendungsfähigen Kosten von 6.550.000 €.

Die bezogen auf das neu erstellte Entwicklungsmodell aktuell ermittelten zuwendungsfähigen Kosten betragen 6.830.000 €. Die Kosten decken sich also weitestgehend mit dem bisher testierten Betrag. Nach Aussage der Bezirksregierung Köln ist eine Förderfähigkeit grundsätzlich gegeben.

In dem bestätigten Maßnahmenbündel der Gesamtfördermaßnahme wurde die Qualifizierung und Neugestaltung des Hüpptals nur als optionale Maßnahme dargestellt. Für diese Maßnahme wurden eine Mehrfachbeauftragung durchgeführt und die Kosten aktuell ermittelt. In den Gremien des Rats wurde mehrfach dargelegt, dass nach Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln die Maßnahme aufgenommen und beantragt werden kann. Zur Kostenkompensation innerhalb der bisher testierten Gesamtfördermaßnahme wird vorgeschlagen die Maßnahme B1 „Bürgerhäuser“ sowie B1.1 „Bürgerhäuser, Gestaltung Umfeld“ in die Fortschreibung des IEHKs zu verschieben.

Die hierfür eingeplanten und testierten Maßnahmenkosten belaufen sich auf:

B 1 Bürgerhäuser, Gute Stube der Stadtgesellschaft  5.366.000 €

B 1.1 Bürgerhäuser, Gestaltung Umfeld  754.000 €

Summe 6.120.000 €

Maßnahme Hüpptal

Baukosten Hüpptal  2.686.000 €

Nebenkosten  672.500 €

Zwischensumme  3.357.500 €

Mehrwertsteuer  638.000 €

Summe rd.  3.996.000 €

Abbruch Hallenbad, Aufbereitung der Fläche  393.400 €

Fachgutachterliche Baubegleitung  49.500 €

Zwischensumme  443.000 €

Mehrwertsteuer 84.000 €

Summe, rd.  527.000 €

Gestaltung der Fläche des ehem. Hallenbads  123.200 €

Nebenkosten  30.800 €

Zwischensumme  154.000 €

Mehrwertsteuer  29.300 €

Summe, rd.  183.000 €

Gesamtsumme, rd.  4.706.000 €

Aufgrund des geänderten Maßnahmenprogramms kann eine positive Bilanz der Maßnahmenfinanzierung innerhalb des Rahmens des testierten Grundförderantrags erreicht werden:

         Testat aktuell

Kosten Rhombus (bisher ohne Hochbaumaßnahmen) 6.550.000 € 6.830.000 €

Kosten Hüpptal 0 € 4.706.000 €

Kosten Bürgerhäuser 6.120.000 € 0 €                           

Summe* 14.846.818 € 13.712.818 €

*unter Berücksichtigung der weiteren IEHK-Maßnahmen

Es wird empfohlen, das dargestellte „Entwicklungsmodell zum Rhombus-Areal“ zu beschließen und den Antrag für das Städtebauinvestitionsprogramm 2023 auf Basis der aufgeführten Eckpunkte zu erarbeiten und zu stellen.

Weiteres Vorgehen

Abschluss eines Städtebaulichen Vertrags mit den Eigentümern September/

(Entwicklungsmodell und Planungsvereinbarung)                                          Oktober 2022

Abschluss Kaufvertrag Oktober/
(Erwerb der Flächen für die öffentliche Maßnahme) November 2022

Antrag B-Status + ggf. A-Status Regionale 2025  bis Oktober/

 November 2022

Überarbeitung Entwurfsplanung Hüpptal  bis Ende 2022

(Standort altes Hallenbad)

Förderantrag zur Entwicklung Rhombus-Areal (öffentl. Maßnahme)  30.09.2023

Maßnahme für das Städtebauinvestitionsprogramm 2024

Hinweise:
Der Grunderwerb kann förderunschädlich sofort erfolgen. Der Abriss und die Aufbereitung können nach Anzeige an die Bezirksregierung Köln und Bestätigung durch diese im Vorfeld der Bewilligung der Maßnahme von der Stadt durchgeführt werden. Die Bezirksregierung Köln hat darüber hinaus auch darauf hingewiesen, dass bereits Ende 2023 ein „vorzeitiger Maßnahmenbeginn“ beantragt werden kann.

Für das Hüpptal soll am 30.09.2022 fristwahrend der Förderantrag zum Städtebauinvestitionsprogramm 2023 gestellt werden. Hierfür wird im Herbst eine separate Vorlage vorgelegt, da der Förderantrag im Herbst konkret an die Entscheidung zum Rhombusareal und zum Hallenbad angepasst werden muss.

Anlage/n:

Anlage 1: Innovationsquartier Rhombus – Entwicklungsmodell

Anlage 2: Konzeptentwurf Stadtpark Hüpptal, Gesamtlageplan

Anlage 3: Kostenberechnung Maßnahme Hüpptal