Vorlage - RAT/2170/2011  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die erneute Aufstellung der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens.

Das Plangebiet der 3. vereinfachten Änderung erfasst den Bereich, der als Wohnbaugebiet östlich der L 157 Hilfringhauser Straße durch einen Bauträger begonnen wurde. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und der gestalterischen Festsetzungen gemäß § 3 (2) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB öffentlich auszulegen.

Sachverhalt:

Ausgangssituation

Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ ist seit 2006 Grundlage für die Realisierung eines Wohngebietes am südlichen Stadtrand von Wermelskirchen.

Ziel der Änderungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes ist es, eine größere Flexibilität bei der Vermarktung des Wohngebietes zu erreichen, ohne die Grundzüge der Planung zu gefährden. Insofern beziehen sich die vereinfachten Änderungen im Wesentlichen auf folgende Themenbereiche:

·         Die ausgewiesene Reihenhausbebauung innerhalb des Straßenrings „Im Mühlenfeld“ soll durch die geänderte Anordnung der Baugrenzen, jetzt Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser ermöglichen.

·         Im Bereich zwischen „Berger Weg“ und „Im Berg“ werden Abweichungen von den bestehenden Baugrenzen bei den bereits entstandenen Neubauten korrigiert.

·         Von der festgesetzten Firstrichtung wird in dem Fall befreit, wenn die Änderung durch den Einsatz von solartechnischen Einrichtungen oder durch besondere städtebauliche Argumente (geänderter Grundstückszuschnitt o. ä.) begründet wird.

·         Die textlichen Festsetzungen erhalten leichte Korrekturen.

Insgesamt erfolgte diese Vorgehensweise in enger Abstimmung mit den Projektbeteiligten (Eifgenblick/Stadt Wermelskirchen), zumal das Gelingen der weiteren Entwicklung des Baugebietes in beiderseitigem Interesse liegt.

Ziel und Erfordernis

Im Rahmen einer 3. vereinfachten Änderung kann der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 11 A/B „Hilfrinhauser Straße“ angepasst werden, denn die Grundzüge der Planung „Wohngebiet“ werden durch die angestrebten Veränderungen nicht berührt.

Das Plangebiet der 3. vereinfachten Änderung erfasst den südlichen Neubaubereich um die Ringstraße „Im Mühlenfeld“ (Plangebiet siehe Anlage 1).

Der Aufstellungsbeschluss erfolgte im StuV am 08.11.2010 und im Rat am 13.12.2010.

Auf Grund der erforderlichen Artenschutzprüfung auch im Baugenehmigungsverfahren aller Neubauten wurde ein größeres Umfeld gewählt und das Plangebiet des Änderungsbereiches entsprechend angepasst. Hierzu wird der erneute Aufstellungsbeschluss an den Offenlagebeschluss gekoppelt.

Der im Rat am 23.03.2003 beschlossene städtebauliche Erschließungsvertrag zwischen der Stadt und der Eifgenblick GmbH & Co KG wird zurzeit in den einzelnen Bauabschnitten abgewickelt. Die 3. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes hat keine Auswirkungen auf diese vertraglich geregelte Vorgehensweise.

Bessere Vermarktbarkeit und finanzielle Auswirkungen

Der Erschließungsträger „Eifgenblick GmbH“ hat einen Antrag auf Änderung einiger Bebauungsplaninhalte bereits am 28.11.2008 gestellt, um eine bessere Vermarktbarkeit der Baugrundstücke zu erreichen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass eine Reihenhausbebauung durch Bauwillige nicht mehr nachgefragt wird.

Durch diese 3. vereinfachte Änderung werden im Teilgebiet 2 / Straßenring „Im Mühlenfeld“ größere Baugrundstücke entstehen, die nunmehr mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut werden können. Die ursprünglich vorgesehene Reihenhausbebauung auf kleineren Grundstückseinheiten entfällt.

Durch den Neuzuschnitt der Baugrundstücke erreichen die einzelnen Parzellen einen geringeren Bodenwert, was zu Lasten der Stadt Wermelskirchen geht. Der Bodenwert für die Baugrundstücke liegt im Durchschnitt bei 220,00 €/qm. Durch den Neuzuschnitt wird mit ca. 10 % weniger Erträgen zu rechnen sein, d.h. der neue qm-Preis wird sich bei ca. 198,00 € bzw. 200,00 € bewegen.

Die Verwaltung schlägt daher in Abstimmung mit der Kämmerei/Liegenschaften vor, den minimierten Ertrag zugunsten einer besseren Vermarktbarkeit in Kauf zu nehmen und dem Antrag des Erschließungsträgers auf vereinfachte Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes zu folgen.

Inhalt der 3. vereinfachten Änderung innerhalb des Straßenrings „Im Mühlenfeld“:

Öffentliche Verkehrsfläche

Der äußere Straßenring „Am Mühlenfeld“ bleibt mit den rechtsverbindlichen Straßenbegrenzungslinien bestehen. Im Kernbereich wurde die Erschließungsplanung vom Büro ISA-Plan im Februar 2011, den geänderten Voraussetzungen für eine Einzel- und Doppelhausbebauung angepasst. Die zentrale Ausrichtung der Erschließungs- und Wegeverbindungen bleibt bestehen. Die Geh-, Fahr- und Leitungsrechte für die bisherigen Reihenhausriegel können entfallen.

Im Verlauf der internen Erschließung sind öffentliche Stellplätze mit Begleitgrün und Baumstandorte dargestellt.

Öffentlicher Spielbereich C-Kategorie

Im Spielplatzrahmenplan für das gesamte Stadtgebiet ist die Fläche des Kleinkinderspielplatzes „Kategorie C“ für das Neubaugebiet BP 11 „Hilfringhauser Straße“ festgelegt und soll ein größeres Wohnumfeld bedienen. Die interne Diskussion um diese Fläche zu Gunsten eines Baugrundstückes wird damit begründet, dass die Kleinkinder eher im Garten ihrer Eltern spielen und eine öffentliche Fläche daher nicht benötigt wird. Darüber hinaus wird befürchtet, dass andere Gruppen diese Flächen als Treffpunkt nutzen und die Kleinkinder von diesem Standort verdrängt werden. Diese Fragen um solche Kleinkinderspielflächen bedürfen jedoch einer breiten Diskussion in den Fachausschüssen, um die Spielplatzrahmenplanung zu überdenken und zu aktualisieren, denn sie betrifft das ganze Stadtgebiet.

Aus diesem Grund wird in der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 die öffentliche Spielfläche der „Kategorie C“ nach wie vor ausgewiesen. Der Standort wird jedoch geringfügig verändert, um - entsprechend der neuen Baugrenzen für die Einzel- und Doppelhausbebauung - eine zentrale Lage zu erreichen und um eine optimale Grundstücksparzellierung für die umliegenden Einfamilienhäuser zu ermöglichen. Diese neue Lage des Kleinkinderspielplatzes beinhaltet auch die Option, dass nach abschließender Beratung um den Spielplatzrahmenplan des gesamten Stadtgebietes ein solcher Bereich zu einem späteren Zeitpunkt in ein Baugrundstück geändert werden könnte.

So wurden für den anstehenden Offenlagebeschluss die Belange der Stadt und der Eifgenblick GmbH im Rahmen dieser Änderung des Bebauungsplanes ausgelotet. Die Grundzüge der Planung werden in diesem vereinfachten Verfahren somit nicht berührt.

Einzel- und Doppelhäuser und die Veränderung der Baugrenzen:

Die Anordnung der Baugrenzen für die Einzel- und Doppelhausbebauung innerhalb des Straßenrings „Am Mühlenfeld“ wird durch große Baufenster definiert, die noch keine Grundstückseinteilung haben. Somit besteht die größtmögliche Flexibilität zur Vermarktung entsprechend der Kundenwünsche zur Lage und Art der zukünftigen Wohnbebauung.

Die Erschließung erfolgt über die jeweilig zugeordnete öffentliche Verkehrsfläche. Die gestalterischen Festsetzungen wurden entsprechend angepasst. Alle Inhalte wurden in enger Abstimmung mit der Eifgenblick GmbH eingearbeitet.

Die bestehende Bebauung behält die bereits festgesetzten Baugrenzen und Art und Maß der baulichen Nutzung bleiben unberührt.

Anpassung der Baugrenzen bei bereits entstandenen Neubauten:

Im Bereich zwischen „Berger Weg“ und „Im Berg“ werden Abweichungen von den bestehenden Baugrenzen bei den bereits entstandenen Neubauten korrigiert.

Von der festgesetzten Firstrichtung wird in dem Fall befreit, wenn die Änderung durch den Einsatz von solartechnischen Einrichtungen oder durch besondere städtebauliche Argumente (geänderter Grundstückszuschnitt o. ä.) begründet wird.

Die beiden großen Lagepläne des Plangebietes BP 11 werden zur Beratung und Beschlussfassung vergleichend nebeneinander ausgehängt, um die vereinfachten Veränderungen gegenüber dem Ursprungsplan zu erkennen. Im DIN A4-Format der Sitzungsvorlage erfolgt eine so starke Verkleinerung der Pläne, so dass sie kaum lesbar sind (Anlage 2 und 3).

Veränderungen der gestalterischen Festsetzungen:

Auf Grund der bisherigen Erfahrungen der „Eifgenblick GmbH“ und der Verwaltung mit den Bauherren und den Anforderungen an die gestalterischen Festsetzungen, sollen diese in Abstimmung mit der Stadtplanung überarbeitet und ergänzt werden. Zu folgenden Themenbereichen werden die rechtsverbindlichen „gestalterischen Festsetzungen“ im Rahmen der 3. vereinfachten Änderung angepasst. Die Abstimmung mit dem Bauträger kam zu folgendem Ergebnis:

Im Teil II / Pkt. 1.1

Untergeordnete Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO  (Gerätehäuser; Kleintierställe o.ä.) sind im Einzelfall bis zu einer max. Größe von unter 30 m³ umbauten Raum auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

Eine Dachform bzw. Dachneigung wird hier nicht festgesetzt.

Nicht zulässig sind aber straßenseitig zugeordnete Standorte in Vorgärten, außer Müllboxen.

Im Teil II / Pkt. 1.2

Garagen und Stellplätze sind im Einzelfall auch außerhalb der dafür festgesetzten Bereiche sowie der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, wenn der Standort baurechtlich zulässig ist und besonders städtebaulich und funktionell begründet werden kann.

Im Teil III / Pkt. 1.1

Die Abweichung von den festgesetzten Dachformen Sattel- und Pultdach (SD/PD) als Flachdach (FD) ist so zwischen den Projektpartnern nicht vereinbart worden.

Dies widerspricht dem  Grundgedanken, in diesem Baugebiet eine siedlungstypische Dachlandschaft mit den entsprechenden steileren Dachneigungen umzusetzen.

Eine Ausnahme und Befreiung kann allenfalls mit einer besonderen städtebaulichen oder funktionalen Notwendigkeit begründet werden. Ansonsten gelten nach wie vor die Festsetzungen gem. 1.1

Im Teil III / Pkt.1.2

Der Wunsch zur Änderung der festgesetzten Dachneigung für Pultdächer auf mind. 15° widerspricht ebenfalls dem Grundgedanken in diesem Baugebiet, eine siedlungstypische Dachlandschaft mit den entsprechenden steileren Dachneigungen umzusetzen.

Dies wurde auch so nicht abgestimmt und eine Ausnahme und Befreiung kann allenfalls mit einer besonderen städtebaulichen oder funktionalen Notwendigkeit begründet werden.

Ansonsten gelten nach wie vor die Festsetzungen gem. 1.2, zumal diese Festsetzungen bereits im Rahmen der 2. Änderung des B-Planes auf Wunsch und in Abstimmung mit der „Eifgenblick GmbH“ abgeändert wurden.

Im Teil III / Pkt. 1.7.2

Die Farbgestaltung der Außenwände soll gemäß Abstimmung im April 08 immer noch den Grundzügen der bestehenden Festsetzungen entsprechen.

Lediglich der prozentuale Anteil soll auf 75% der hellen Flächenanteile gesenkt werden. In diesem Rahmen ist bis zur Änderung des B-Planes eine entsprechende Befreiung vorgesehen. Eine ersatzlose Streichung kann nicht mitgetragen werden.

Im Teil III / Pkt. 1.8.1

Die Festlegung der Fensterformate ist in der städtebaulichen Bedeutung nachrangig und wurde bereits bei den ausgestellten Baugenehmigungen großzügig bewertet.

Insofern kann hier mit Befreiungen gearbeitet werden bzw. soll bei Änderung des Planes diese Festsetzung insgesamt aufgehoben werden.

Die ergänzten gestalterischen Festsetzungen (Anlage 5) liegen ebenfalls wie die großen Planzeichnungen im StuV bereit und werden zum Rat zugestellt.

Umweltbelange und Artenschutzprüfung:

Eine Umweltprüfung ist auf Grund der Flächengröße des geplanten Wohngebietes nicht erforderlich.

Da die Flächenausweisungen aller Festsetzungen unverändert bleiben und ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird, bleibt der ursprüngliche landschaftspflegerische Begleitplan mit seiner Bilanzierung und dem ermittelten ökologischen Ausgleich in seiner Fassung zur rechtverbindlichen 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 bestehen.

Im Rahmen der aktuellen Abstimmungen mit dem Kreis zur Artenschutzprüfung - auch für die anstehenden Baugenehmigungsverfahren - wurde für die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ (gesamtes Plangebiet BP 11) die Artenschutzprüfung nachgeholt und schließt somit die 3. vereinfachte Änderung mit ein.

Bestehende Festsetzungen für Maßnahmen zur Entwicklung und Landschaft bleiben unverändert. Auch die im landschaftspflegerischen Begleitplan verfassten Vermeidungs- und bauzeitlichen Schutz- und Sicherungsmaßnahmen sind nicht von der 3. vereinfachten Änderung betroffen.

In der vorliegenden Artenschutzprüfung wird untersucht, ob Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG durch die Realisierung des Planvorhabens verwirklicht werden und aus naturschutzfachlicher Sicht eine Ausnahme von den Verboten gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG notwendig werden könnte.

Im Rahmen der örtlichen Begehung wurde als Zufallsbeobachtung die planungsrelevante Rauchschwalbe (Hirundo rustica) im Plangebiet jagend beobachtet. Weiterhin konnten im näheren Umfeld des Plangebietes die planungsrelevanten Arten Graureiher (Ardea cinerea), Mäusebussard (Buteo buteo) und Rotmilan (Milvus milvus) gesichtet werden. Darüber hinaus wurden häufige und verbreitet vorkommende Singvogelarten festgestellt.

Die Artenschutzprüfung erfolgt auf Grundlage der vor Ort erfassten Biotopstrukturen, der Abfrage des Fachinformationssystems „Planungsrelevante Arten in Nordrhein-Westfalen“ für das Messtischblatt 4809 (Remscheid) sowie einer Auswertung naturschutzfachlicher Angaben des Landschaftsplans und des landesweiten Biotopkatasters der Landesanstalt für Naturschutz, Umwelt und Verbraucherschutz in Hinblick auf faunistische Vorkommen. Potentielle Hinweise aus bestehenden Fachplanungen (landschaftspflegerische Begleitpläne) werden ebenfalls berücksichtigt.

Relevante Wirkfaktoren sind überwiegend bauzeitlich durch Lärm- / Lichtimmissionen und visuelle Störwirkungen gegeben. Anlagebedingt kommt es zu einer dauerhaften Überformung und Versiegelung von vorwiegend ruderal geprägten Offenlandbereichen. Betriebsbedingt sind ebenfalls Lärm- / Lichtimmissionen und visuelle Störwirkungen gegeben. Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Arten werden nicht in Anspruch genommen. Nahrungs- und Jagdhabitate unterliegen, soweit diesen keine essentielle Bedeutung zukommt, nicht den besonderen artenschutzrechtlichen Bestimmungen.

Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG nicht berührt werden und das Vorhaben aus Sicht des Artenschutzrechts als zulässig eingestuft werden kann. Eine vertiefende Prüfung (Stufe II) oder Ausnahmeverfahren (Stufe III) nach § 45 Abs. 7 BNatSchG sind nicht erforderlich.

Unabhängig von der geprüften Betroffenheit vorkommender planungsrelevanter Arten sind die gesetzlichen Vorgaben z.B. bzgl. Gehölschnittzeitraum (von Oktober bis einschließlich Februar) zu berücksichtigen und die im LBP genannten Vermeidungs- und Schutzmaßnahmen einzuhalten.

Die ausgewiesenen Regenversickerungsflächen im rechtsverbindlichen Bebauungsplan sind von der 3. vereinfachten Änderung nicht betroffen und bleiben unverändert in ihrer Festsetzung bestehen.

Für die rechtsverbindliche 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 „Hilfringhauser Straße“ liegt im Rahmen der Begründung bisher kein Umweltbericht vor. Der Umweltbericht und die Artenschutzprüfung wurden aktuell für die Begründung der 3. vereinfachten Änderung erarbeitet und beigefügt (Anlage 4).

Sie liegen ebenfalls wie die großen Planzeichnungen im StuV bereit und werden zum Rat zugestellt.

Erneuter Aufstellungsbeschluss:

Der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss vom 13.12.10 umfasste das gesamte Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Zur Erarbeitung des Entwurfes wurde deutlich, dass sich die vereinfachte Änderung im Wesentlichen auf den Kernbereich des Straßenringes „Im Mühlenfeld“ beschränkt und dass die Baugrenzen und gestalterischen Festsetzungen bis „Berger Feld“ anpassungsbedürftig sind. Somit reduziert sich der räumliche Geltungsbereich der 3. vereinfachten Änderung (siehe Planzeichnung Anlage 1).

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die erneute Aufstellung der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens.

Das Plangebiet der 3. vereinfachten Änderung erfasst den Bereich, der als Neubaugebiet östlich der L 157 Hilfringhauser Straße durch einen Bauträger begonnen wurde. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Der Offenlagebeschluss:

Da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, kann das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Es wurde von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und TÖB gemäß § 3 (1) und 4 (1) BauGB abgesehen.

Der Entwurf der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und der gestalterischen Festsetzungen wird hiermit zum Offenlagebeschluss dem StuV/Rat vorgelegt.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 „Hilfringhauser Straße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und den gestalterischen Festsetzungen gemäß § 3 (2) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB öffentlich auszulegen.

Weiteres Verfahren:

Der Entwurf zur 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B „Hilfringhauser Straße“ wird mit der Begründung auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden über die Offenlage unterrichtet und um fristgerechte Stellungnahme gebeten.

Die im Rahmen der Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung zur Beratung und Entscheidung dem Rat der Stadt vorgelegt. Nach zu fassendem Satzungsbeschluss und der amtlichen Bekanntmachung erlangt die 3. vereinfachte Änderung Rechtskraft.

Anlage/n:

1              Plangebiet der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 A/B

„Hilfringhauser Straße“

2              Rechtsverbindlicher Bebauungsplan Nr. 11 „Hilfringhauser Straße“

3              Entwurf der 3. vereinfachten Änderung des BP 11 A/B

4              Begründung mit Umweltbericht und Artenschutzprüfung

5              Gestalterische Festsetzungen

Hinweis:

Die beiden großen Lagepläne (Anlage 2 und 3) werden zur Beratung und Beschlussfassung vergleichend nebeneinander ausgehängt, um die zeichnerischen vereinfachten Veränderungen gegenüber dem Ursprungsplan zu erkennen. Im DIN A4-Format der Sitzungsvorlage erfolgt eine so starke Verkleinerung die kaum lesbar ist.

Die Anlagen 4 und 5 werden ebenfalls im StuV ausgehängt und zum Rat zugestellt.