Vorlage - RAT/2324/2012  

Beschlussvorschlag:

Die folgenden Anträge auf FNP-Änderungen, Satzungen und Satzungsänderungen werden beraten:

a)              Antrag A betreffend Vorderhufe

b)              Antrag B betreffend Rölscheid

c)              Antrag C betreffend Emminghausen

d)              Antrag D betreffend Asterweg

e)              Antrag E betreffend Wickhausen

f)              Antrag F betreffend Wickhausen

g)              Antrag G betreffend Hinterhufe

h)   Antrag H betreffend Halzenberg

Die Ergebnisse der Beratungen bleiben abzuwarten.

Sachverhalt:

Der Arbeitskreis Stadtentwicklungsplanung hat sich in seinen Sitzungen am 21.07.2011 und 20.10.2011 mit 51 Anträgen auf FNP-Änderungen sowie auf Aufstellung von Satzungen nach § 34 oder 35 BauGB beschäftigt und diese zum überwiegenden Teil abschließend beraten. Acht dieser Anträge hat der Arbeitskreis zur weiteren Beratung in den StuV verwiesen.

Anlagen

Für jede dieser Flächen ist eine dreiseitige Anlage beigefügt, die folgende Themenbereiche / Kriterien abbildet:

Seite 1                            -  örtliche Situation 2010 (Luftbild)

                            -  Darstellung im Flächennutzungsplan

                            -  städtebauliche Beurteilung / mögliches Vorgehen

Seite 2                            -  vorhandene städtebauliche Satzungen und Bebauungspläne

                            -  Festsetzungen der Landschaftspläne

                            -  Festsetzungen der Wasserschutzgebietsverordnungen

Seite 3                            sonstige Kriterien

                            -  soziale Infrastruktur (Spielplätze, Kindergärten etc.)

                            -  ÖPNV-Anbindung

                            -  Nahversorgung (Lebensmittel)

Hinweis:                Im Ratsinformationssystem ALLRIS.net sind alle Anlagen als farbige pdf-Dateien aufrufbar!

Festsetzungen der Landschaftspläne

Sofern die Landschaftspläne für die Antragsgrundstücke ein Landschaftsschutzgebiet (LSG) festsetzen, ist im Rahmen von Flächennutzungsplanänderungen (Darstellung einer Baufläche) oder der Aufstellung von Innenbereichssatzungen die Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde (ULB) von besonderer Bedeutung. Widerspricht diese der vorgenannten Bauleitplanung nicht, so wird die Festsetzung des LSG nach Rechtskraft der Bauleitplanung aufgehoben. Widerspricht die ULB jedoch, kann der Bauleitplan / die Satzung nicht zur Rechtskraft gebracht werden.

Festsetzung der Wasserschutzgebietsverordnungen

Einige der Antragsgrundstücke liegen im Geltungsbereich der Wasserschutzgebietsverordnung Große Dhünntalsperre. Laut Verordnung ist die Darstellung neuer Bauflächen im FNP in den Wasserschutzzonen III und IIb verboten.

Neben entsprechenden FNP-Änderungen sind auch diejenigen Innenbereichssatzungen, die einer Bauflächenfestsetzung im FNP bedürfen (Klarstellungssatzung und Entwicklungssatzung) nicht möglich, sofern die Bauflächendarstellung im FNP noch nicht erfolgt ist.

Sonstige Kriterien

Die aufgeführten sonstigen Kriterien wurden im Arbeitskreis Stadtentwicklung erarbeitet. Da sich der Arbeitskreis jedoch dagegen ausgesprochen hat, Ausschlusskriterien festzulegen, wurde auf die in den Arbeitskreissitzungen vorgestellten Einzelbewertungen (++ / + / o / - / --) verzichtet.

Die Kriterien für die Erreichbarkeit von Spielplätzen wurde aus den im Spielplatzrahmenplan aufgeführten Einzugsbereichen hergeleitet: 1000-m-Radius für Spielplätze der Kategorie A (14- bis 17-Jährige) und 500-m-Radius für Spielplätze der Kategorie B (8- bis 13-Jährige).

Für Kindergärten wurden Einzugsradien von 500 m, 1000 m und 1500 m zu Grunde gelegt.

Die Erreichbarkeit von Grundschulen wird ebenfalls über Radien von 500 m, 1000 m und 1500 m dargestellt. Ansatzpunkt hier war, dass laut Schülerfahrtkostenverordnung Schüler der Grundschule ein Fußweg von bis zu 2,0 km zuzumuten ist. Die Lage im 1500-m-Radius ist der vorgenannten 2-km-Entfernung in etwa gleichzusetzen.

Schülern der Sekundarstufe I ist laut Schülerfahrtkostenverordnung ein Fußweg von bis zu 3,5 km zuzumuten. Als Bewertungsgrundlage für die Erreichbarkeit der entsprechenden Schulen werden entsprechend den Beratungen im Arbeitskreis Radien von 1000 m, 2000 m und 3000 m zu Grunde gelegt.

Auch für das Gymnasium (Sekundarstufe II) wurden aus der Schülerfahrtkostenverordnung Bewertungskriterien für die Erreichbarkeit in Form von Radien (2500 m, 3500 m und 4500 m) abgeleitet. Der zumutbare Fußweg laut o.g. Verordnung beträgt hier 5 km.

Hinsichtlich der Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wurde zunächst die fußläufige Erreichbarkeit der nächstgelegenen Bushaltestelle (250- und 500-m-Radius) ermittelt. Des Weiteren wurde die Taktung des Fahrplans hinsichtlich der Erreichbarkeit der Wermelskirchener Innenstadt untersucht.

Der Arbeitskreis hat hinsichtlich der Bedürfnisse der Bevölkerung (u.a. Berufs- und Schülerverkehr, Einkaufen, Behördengänge, Arztbesuche, Sport, Freizeit und Kultur) für die nachfolgenden Zeiten Mindestanzahlen für die Erreichbarkeit des Wermelskirchener Zentrums mit dem ÖPNV festgelegt:

-              werktags 6 bis 12 Uhr : 6 Fahrten

-              werktags 12 bis 18 Uhr : 5 Fahrten

-              werktags 18-24 Uhr : 2 Fahrten

-              samstags insgesamt 8 Fahrten und

-              sonntags insgesamt 4 Fahrten.

Als letzter Punkt der sonstigen Kriterien ist die Entfernung zum nächsten Geschäft, das eine umfassende Versorgung mit Lebensmitteln gewährleistet (Vollversorger und Discounter) aufgeführt. Aus den aufgeführten Radien (250 m, 500 m, 750 m, 1000 m) kann die Wahrscheinlichkeit abgeleitet werden, ob Einkäufe zu Fuß möglich bzw. wahrscheinlich sind.

Erfahrungsgemäß geht die Planungspraxis von einem üblicherweise zumutbaren Fußweg zum Einkauf von 500 m aus. Im Landesentwicklungsprogramm (LEPro) wird der Einzugsbereich (Radius) eines großflächigen Lebensmittelmarktes mit 700 m angegeben.

Personal- und Kostenaufwand

Für mehrere der acht Anträge eröffnen sich grundsätzlich rechtliche Möglichkeiten, Baurecht durch die Aufstellung von städtebaulichen Satzungen (zumeist Ergänzungssatzungen nach § 34 (4) Nr. 3 BauGB zu schaffen. Die in vorhandene Innenbereichssatzung einzubeziehenden Außenbereichsgrundstücke sind jedoch in der Regel so klein, dass hier lediglich Möglichkeiten für die Errichtung von nur wenigen Wohnhäusern geschaffen werden könnten.

Dem gegenüber steht jedoch ein unverhältnismäßig hoher Verwaltungsaufwand für die Verfahrensabwicklung. Zudem entstehen Kosten für zu beauftragende Fachpläne und Gutachten (u.a. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag und Artenschutzprüfung).

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Satzungsverfahren nur dann durchzuführen, wenn sich die Antragsteller bereit erklären, die Kosten für Gutachten und Fachbeiträge zu übernehmen. Ein Anspruch auf Satzungsbeschluss kann seitens der Antragssteller durch die Kostenübernahme jedoch nicht hergeleitet werden. So können Verfahren z.B. an der fehlenden Zustimmung der Unteren Landschaftsbehörde (Aufhebung von Landschaftsschutzgebieten) oder sonstiger vorgebrachter Bedenken und Anregungen (im Rahmen der Abwägung) scheitern.

Notwendigkeit der Satzungsaufstellungen

§ 1 Abs. 3 BauGB führt hierzu aus: 

„Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.“

Eine städtebauliche Notwendigkeit für die Aufstellung der vorgenannten Satzungen besteht nicht, da in den betroffenen Hofschaften städtebauliche Missstände nicht zu erkennen sind.

Eine Notwendigkeit, im Sinne der Allgemeinheit tätig zu werden (z.B. Mangel an Wohnungen und Bauplätzen), lässt sich ebenfalls nicht aus den Anträgen ableiten, da noch in verschiedenen Neubaugebieten freie Baugrundstücke zur Verfügung stehen (z.B. B’Plan Hilfringhauser Straße) oder in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen werden (u.a. Bebauungspläne Jahnstraße/Unterweg und Unterstraße). Hinzu kommen zahlreiche Baulücken im Stadtgebiet, die kurzfristig bebaut werden könnten.

zu a)              Vorderhufe

Aus städtebaulicher Sicht ist die Aufstellung einer Ergänzungssatzung nach § 34 (4) Nr. 3 BauGB vertretbar, da durch diese im Zusammenhang mit der vorhandenen Bebauung (rechtskräftige Innenbereichssatzung / 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30) eine abschließende Siedlungskante definiert werden kann.

Da westlich angrenzende Grundstücksteile mit in die Ergänzungssatzung einbezogen würden, könnte Baurecht für bis zu zwei Einfamilienhäuser geschaffen werden.

Im Rahmen eines Satzungsverfahrens wären ein Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / zu beauftragen.

Ob eine Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden kann, ist auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

zu b)              Rölscheid

Für die eigentliche Ortslage Rölscheid existiert bereits eine rechtskräftige Außenbereichssatzung. Mit dieser wurden die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten dieses Siedlungsansatzes abschließend definiert. Einige bebaute Bereiche wurden nicht in die Satzung einbezogen (? siehe hierzu Flächen A bis C in Anlage b1), da es sich um Nebenanlagen oder landwirtschaftliche Gebäude am Siedlungsrand handelte (? Objekte, die als privilegierte Vorhaben genehmigt wurden, sind nicht in Außenbereichssatzungen aufzunehmen, falls sie nicht in die Wohnbebauung integriert sind.).

Nordwestlich der eigentlichen Ortslage Rölscheid befindet sich ein zweiter Siedlungsteil, der mit fünf Wohngebäuden grundsätzlich einen hinreichenden Ansatz für die Aufstellung einer separaten Außenbereichssatzung bildet.

Um für die Ortslage Rölscheid bauliche Entwicklungen über den vorbeschriebenen Rahmen hinaus zu ermöglichen, müsste für die Hauptortslage eine Entwicklungssatzung nach § 34 (4) Nr. 2 BauGB aufgestellt werden. Voraussetzung für eine solche Satzung ist jedoch eine Bauflächendarstellung im Flächennutzungsplan. Da Rölscheid im FNP derzeit als landwirtschaftliche Fläche dargestellt ist, müsste parallel zum Satzungsverfahren eine FNP-Änderung durchgeführt werden. Wesentliche Voraussetzung hierfür wäre die Zustimmung der Bezirksregierung im Rahmen der rechtlich vorgeschriebenen landesplanerischen Abstimmung.

Im Falle der Aufstellung einer Entwicklungssatzung / der Änderung des FNP wären ein Landschaftspflegerischer Begleitplan / Umweltbericht sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / beauftragen.

zu c)              Emminghausen

Der Antrag umfasst zwei Bereiche, die unterschiedlich zu beurteilen sind (? siehe hierzu Flächen C1 und C2 in Anlage c1).

C1:              Bei dem innerhalb der Antragsfläche gelegenen Gebäude handelt es sich um eine Stallung, die als privilegiertes Vorhaben im Außenbereich genehmigt wurde. Das nordwestlich an die Fläche C1 angrenzende Gebäude wurde als sonstiges Vorhaben im Außenbereich (§ 35 (2) BauGB) genehmigt. Die rechtskräftige Innenbereichssatzung (Klarstellungssatzung) umfasst die Antragsfläche folgerichtig nicht.

§ 34 (4) Nr. 3 BauGB (Ergänzungssatzung) fordert eine Prägung der einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs. Eine Prägung der Fläche C1 ist jedoch eher durch die vorgenannten Außenbereichsvorhaben als die Wohnnutzung auf der gegenüberliegenden Straßenseite zu erkennen. Insofern ist die Aufstellung einer Ergänzungssatzung für diesen Bereich rechtlich zumindest fragwürdig.

Die Fläche C1 böte grundsätzlich Platz für ca. 6 freistehende Einfamilienhäuser. Im Rahmen eines Satzungsverfahrens wären ein Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / zu beauftragen.

Ob eine Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden kann, ist auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

C2:              Diese beantragte Fläche würde im Falle der Umsetzung ein fingerartiges Vordringen des Siedlungsbereichs in den Außenbereich bedeuten. Eine Prägung durch bauliche Nutzung angrenzender Grundstücke ist hier noch weniger zu erkennen als im Fall der Fläche C1. Die Aufstellung einer Ergänzungssatzung kann städtebaulich daher nicht vertreten werden.

zu d)              Asterweg

Das Antragsgrundstück ist planungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen, es grenzt jedoch unmittelbar an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil (nördliche Bebauung Asterweg sowie Finkenweg), für den jedoch bislang noch keine Innenbereichssatzung aufgestellt wurde. Für die Bebauung südlich des Asterwegs existiert dagegen eine Klarstellungssatzung, in die auch eine damalige Außenbereichsfläche im Westen einbezogen wurde, die inzwischen teilweise bebaut ist.

Um Baurecht für die Antragsfläche zu schaffen, käme höchstens eine Ergänzungssatzung nach § 34 (4) Nr. 3 BauGB (Einbeziehung einer Außenbereichsfläche) im Zusammenhang mit einer Klarstellungssatzung für den Bereich Finkenweg / Asterweg Nord in Frage.

Allerdings mangelt es der Antragsfläche an einer klaren Prägung durch angrenzende bauliche Nutzung. Das benachbarte Gebäude im Westen wurde nach § 35 (2) BauGB als sonstiges Vorhaben im Außenbereich genehmigt, die gegenüberliegende Straßenseite ist unbebaut, so dass als typische Wohnnutzung lediglich das östlich angrenzende Grundstück heranzuziehen ist. Dem rückwärtigen Grundstücksbereich muss die geforderte bauliche Prägung durch die Nachbargrundstücke vollständig abgesprochen werden, so dass eine Abrundungssatzung allerhöchstens für einen Bereich bis zu 40 m gemessen von der Straße denkbar wäre. Diese sollte dann aber auch die beiden westlich gelegenen Grundstücke Asterweg 46 und 48 in gleicher Tiefe umfassen. Mit einer solchen Satzung würde jedoch eine fingerartige bauliche Entwicklung in den Außenbereich unterstützt

Sollte ein Satzungsverfahren angestrengt werden, ist für die einbezogenen Außenbereichsgrundstücke sowohl ein Landschaftspflegerischer Begleitplan aufzustellen sowie eine Artenschutzprüfung vorzunehmen.

Ob eine Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden kann, ist auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

zu e)              Wickhausen (1)

Das Antragsgrundstück liegt hinter der heutigen Siedlungskante. Benachbarte Wohngebäude üben nur eine geringe Prägung auf die Fläche auf; insbesondere lässt sich aus diesen keine Bebauung in zweiter Reihe ableiten. Eine gesicherte Erschließung kann aus der örtlichen Situation ebenfalls nicht abgeleitet werden und wäre noch gesondert zu prüfen.

Aus städtebaulicher Sicht ist die Fläche für die Aufstellung einer Ergänzungssatzung nach § 34 (4) Nr. 3 BauGB eher nicht geeignet. Diese Einschätzung entspricht auch der Bewertung der Bezirksregierung Köln (Landesplanung) in Rahmen der ersten Ortsbesichtigungen zu diversen Bürgeranträgen.

Dem Erlass einer Entwicklungssatzung nach § 34 (4) Nr. 2 BauGB stünde die fehlende Darstellung einer Baufläche im Flächennutzungsplan entgegen. Die Darstellung einer neuen Baufläche (FNP) wiederum ist auf Grund der Festsetzungen der Wasserschutzzonenverordnung Große Dhünntalsperre nicht möglich.

Sollte dennoch ein Satzungsverfahren eingeleitet werden, so wären ein Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / zu beauftragen. Ob die Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden könnte, wäre auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

Die Fläche böte grundsätzlich Platz für bis zu drei freistehende Einfamilienhäuser.

zu f)              Wickhausen (2)

Das Antragsgrundstück liegt in zweiter Reihe ohne direkten Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche. Eine Bebauung des Grundstücks entspräche einer geordneten städtebaulichen Entwicklung somit nicht.

Hinzu kommt, dass durch eine Bebauung des Grundstücks ein bestehender Nutzungskonflikt verschärft wird: Wohnnutzung würde an die südlich gelegene Gewerbe- / Sonderfläche (Geranienmarkt) heranrücken. Wenn diese gewerbliche Nutzung zurzeit auch nicht mehr ausgeübt wird, so würde durch eine Wohnbebauung in unmittelbarer Nachbarschaft dennoch eine mögliche gewerbliche Nachfolgenutzung erschwert. Aus städtebaulicher Sicht kann die Aufstellung einer Ergänzungssatzung daher nicht empfohlen werden.

Sollte dennoch ein Satzungsverfahren angestrengt werden, so wären auch hier ein Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / zu beauftragen. Ob die Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden könnte, wäre auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

Die Fläche böte Platz für lediglich ein freistehendes Einfamilienhaus.

zu g)              Hinterhufe

Eine Ergänzungssatzung in der Form wie beantragt, stellte ein großflächiges Vordringen in den Außenbereich, insbesondere in die Tiefe Richtung Vorderhufer Bach, dar. Auf Grund der Topografie - das Gelände fällt zum Bach hin steil ab - wäre jedoch ggfs. eine entsprechende Satzung bis zu einer Tiefe von ca. 20 m, von der Straße aus gemessen, städtebaulich vertretbar. In diesem Fall sollte auch noch der vordere Teil des südwestlich angrenzenden Grundstücks bis zur vorhandenen Böschungskante miteinbezogen werden. Hierdurch würde für diesen Bereich der Ortslage eine abschließende Siedlungskante definiert.

Im Rahmen eines Satzungsverfahrens wären ein Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / zu beauftragen.

Ob eine Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden kann, ist auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

Auf der Fläche könnten zwei freistehende Einfamilienhäuser errichtet werden.

zu h)              Halzenberg

Die Lage des Antragsgrundstücks angrenzend an die vorhandene Klarstellungssatzung aus dem Jahr 1980 ist grundsätzlich ein typisches Beispiel für ein mögliches Abrundungsgrundstück im Rahmen einer Ergänzungssatzung nach § 34 (4) Nr. 3 BauGB. In diesem Fall sollte die Satzung analog zur Klarstellungssatzung jedoch auf eine Tiefe von 30 m begrenzt und das westlich angrenzende Grundstück in gleicher Tiefe einbezogen werden.

Im Rahmen eines Satzungsverfahrens wären ein Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie eine Artenschutzprüfung zu erstellen / zu beauftragen.

Ob die Ergänzungssatzung letztlich zur Rechtskraft geführt werden kann, ist auf Grund der Lage im Landschaftsschutzgebiet maßgeblich von der Stellungnahme der Unteren Landschaftsbehörde abhängig.

Die Fläche böte grundsätzlich Platz für drei bis vier freistehende Einfamilienhäuser. Eine Teilfläche ist jedoch derzeit mit einem Feuerlöschteich belegt.

Anlage/n:

- zu Inhalt / Umfang der Anlagen siehe Sachverhalt -

Anlage a              Vorderhufe

Anlage b              Rölscheid

Anlage c              Emminghausen

Anlage d              Asterweg

Anlage e              Wickhausen (1)

Anlage f              Wickhausen (2)

Anlage g              Hinterhufe

Anlage h              Halzenberg